Acheter une villa en Grèce représente souvent un rêve pour de nombreux Français. Si beaucoup s'informent sur le processus administratif et les frais à prévoir pour un achat immobilier en Grèce, certains oublient de se renseigner sur la fiscalité immobilière hellénique. Comme en France, l'immobilier est imposé en Grèce de différentes manières avec une taxe foncière, une fiscalité des revenus locatifs et un régime spécial d'imposition sur les plus-values que cet article vous permettra de découvrir. La Grèce propose aussi plusieurs régimes fiscaux privilégiés en faveur des acheteurs étrangers optant pour la domiciliation fiscale grecque.
La fiscalité, tant grecque que française, évolue régulièrement et fait l’objet de nombreuses interprétations juridiques. Cet article présente les grands principes de la fiscalité d’un achat immobilier grec par un Français. Toutefois, il ne peut en aucun cas remplacer les conseils et avis d’un fiscaliste ou d’un avocat spécialisé en fiscalité immobilière franco-grecque, seul à même d’apporter la granularité et la finesse nécessaires en la matière. acheter-en-grece.fr propose pour ses clients la possibilité de travailler avec des avocats fiscalistes reconnus et capables de les accompagner dans leur projet immobilier.
Principes généraux et obligations de déclaration fiscale en Grèce
La fiscalité entre la France et la Grèce est régie par la convention fiscale signée entre les deux pays en 1963 et révisée en 2022. Cette convention fixe comme principe de base la non double imposition des revenus en France et en Grèce. En matière d’immobilier, l’article 6 de la convention prévoit que « Les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers [...] situés dans l’autre État contractant, sont imposables dans cet autre État ».
Concrètement, c’est donc la fiscalité grecque qui s’applique pour les revenus tirés par un Français d’un bien immobilier grec. C’est le cas en particulier pour l’imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières. Seule exception, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France prend en compte le patrimoine possédé par un Français à l’étranger, y compris donc un bien immobilier grec, dès lors que le patrimoine immobilier du foyer dépasse 1.3 M€.
La convention fiscale franco-hellénique prévoit le partage d’informations fiscales entre les administrations françaises et grecques. De plus, la France et la Grèce appliquent la norme AOEI d’échange automatique d’informations fiscales (comme une centaine de juridictions internationales). Toutefois, certains revenus et biens doivent être déclarés aux deux administrations fiscales, française et grecque, y compris s'ils ne sont pas imposables.
Dans la pratique pour un propriétaire français ayant acheté une maison en Grèce :
Si le bien est loué, les revenus fonciers générés en Grèce doivent être déclarés en France et en Grèce mais ne sont imposables qu’en Grèce. Leur déclaration en France sert toutefois au calcul des ressources globales du foyer (et donc du taux moyen d’imposition en résultant sur les autres revenus imposables en France).
Si le propriétaire possède un patrimoine net supérieur à 1.3 M€ (y compris avec les biens à l’étranger), le bien doit être déclaré à l’administration fiscale française et est imposable à l’IFI. Cela concerne également les parts de SCI possédant des biens à l’étranger.
Si le bien immobilier grec ne génère aucun revenu et n’entre pas dans le plafond de l’IFI, il n’a pas besoin d’être déclaré à l’administration fiscale française.
A noter que l’achat d’un bien immobilier grec par le biais d’une SCI française ne change pas les règles d’imposition, à savoir que les biens achetés en Grèce sont imposables en Grèce selon les modalités fiscales grecques. Idem dans le cas d’un achat via une société étrangère.
Fiscalité à l’achat en Grèce
En cas d’achat d’un bien immobilier en Grèce, les impôts suivants sont dus à l’administration grecque sur la base du montant maximum entre la valeur d'achat du bien et sa « valeur objective », calculée par l’administration fiscale en fonction de plusieurs critères (localisation, superficie, etc.). La valeur objective du bien (aussi appelée sa valeur fiscale) est en général inférieure au prix d’achat du bien.
La taxe sur les droits de mutation de 3,09% (3% pour l’État et 0,09% pour la commune) pour les biens anciens, et les biens neufs avec un permis de construire délivré avant 2006.
La TVA de 24% pour les biens neufs, avec un permis de construire délivré après 2006. A noter que le gouvernement grec a suspendu le paiement de la TVA sur les biens neufs jusqu’au 31.12.2025.
Les frais d’enregistrement au registre des titres fonciers d'environ 0,475% auxquels il faut rajouter une contribution d'environ 0,125% au fonds légal du registre cadastral. Ces frais varient selon les régions et selon la présence ou non d'un registre des titres fonciers ou/et d'un registre cadastral dans la région.
Fiscalité foncière en Grèce
Chaque année, le propriétaire d’une maison grecque doit payer la taxe foncière grecque (couramment appelée l'ENFIA) dont les modalités de calcul ont récemment évolué. L’ENFIA est composée :
D’un volet principal de 0,0037€ à 9,25€ par m² (taux progressif en fonction du prix au mètre carré du bien et de sa localisation).
D’un volet secondaire si la valeur objective du bien est supérieure à 400.000€, de 0,20% à 1% de cette valeur (taux progressif en fonction de la valeur du bien).
Le meilleur moyen de connaître l’ENFIA d’un bien est de demander les montants payés les années précédentes par les anciens propriétaires.
En plus de la taxe foncière grecque, un propriétaire doit également payer la taxe municipale annuelle de 0,0025% à 0,0035% de la valeur objective du bien (généralement prélevée via les factures d’électricité).
Enfin, si le patrimoine net du foyer dépasse les 1.3 M€, un propriétaire français en Grèce devra s'acquitter chaque année de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France au taux progressif de 0,5% à 1,5% de la valeur totale du patrimoine net.
Fiscalité des revenus locatifs en Grèce
Les loyers grecs sont soumis à l’impôt sur le revenu grec dont les tranches d’imposition sur les revenus locatifs sont les suivantes :
Jusqu’à 12.000€ : 15%
De 12.001 à 35.000€ : 35%
Au-delà de 35.001€ : 45%
Ces plafonds sont supérieurs pour un couple.
Ce barème s'applique notamment pour les investisseurs français louant leurs biens sur des plateformes de locations saisonnières comme Airbnb ou Booking. Un abattement de 5% pour frais de gestion est applicable au montant des revenus locatifs imposables. NB : il n'est pas possible pour un particulier de déduire ses charges "au réel" comme en France.
Si l'activité de location est importante, il peut être intéressant d'envisager de créer une entreprise pour exploiter le bien et déduire davantage de charges ; la fiscalité applicable est alors celles prévues pour les sociétés grecques. Vous pouvez nous contacter pour en savoir davantage sur la fiscalité locative en Grèce et être accompagné dans le montage de votre projet.
Fiscalité immobilière à la vente en Grèce
En cas de vente d’une maison en Grèce, un vendeur particulier devrait, en théorie, payer la taxe sur les plus-values immobilières en Grèce. Celle-ci est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. L'application de cette taxe est toutefois suspendue jusqu'au 31.12.2026 au moins (voire ci-après) et à date il n'y a donc pas d'impôt sur les plus-values immobilières en Grèce.
Si cette taxe était appliquée, elle serait bien moins importante qu'en France. En effet, pour les biens immobiliers détenus depuis au moins 5 ans, un abattement forfaitaire de 25.000 € serait appliqué sur le montant de la plus-value imposable, puis l'éventuel reliquat serait imposé à hauteur de 15%. Comme en France, la plus-value imposable bénéficie d'un régime de décote progressif pour chaque année de détention allant jusqu'à 40% de décote à partir de la 26e année de détention. Par ailleurs, les biens acquis avant 1995 bénéficient d'une exonération complète de la taxe sur les plus-values immobilières.
Cerise sur le gâteau, le gouvernement grec a suspendu toute taxation sur les plus-values immobilières pour toutes les ventes réalisées jusqu’au 31.12.2026. Cette suspension est en vigueur depuis le vote de la loi sur la taxation des plus-values immobilières en 2014 qui n'a donc à ce stade jamais été appliquée aux particuliers.
Régimes spéciaux en cas de domiciliation fiscale grecque
Les contribuables français peuvent bénéficier – sous certaines conditions – d’un régime fiscal allégé s’ils décident de transférer leur résidence fiscale en Grèce.
Pour ce faire, un Français doit respecter l’ensemble des conditions suivantes :
Ne pas être résident fiscal grec ou ne pas l’avoir été pendant au moins 5 ans sur les 6 dernières années (7 ans sur les 8 dernières années pour le régime en faveur des « high net worth individuals »)
Transférer sa résidence fiscale en Grèce depuis la France ou depuis un État de l’Union européenne (ou de l’espace économique européen) ou depuis un État bénéficiant d’un accord de coopération fiscale avec la Grèce.
Le transfert de résidence fiscale peut s’établir si le contribuable vit plus de la moitié de l’année en Grèce ou s’il passe la majeure partie de l’année en Grèce par rapport à tout autre pays (preuve à l’appui).
Si toutes ces conditions sont respectées, la Grèce octroie les avantages suivants aux contribuables décidant de s’établir en Grèce.
Le régime spécial grec en faveur des bénéficiaires de pensions de retraite
Si un contribuable touche une pension de retraite de la sécurité sociale ou d’un autre organisme de retraite, les pensions de retraite et les revenus de source étrangère (non-salariés) sont imposés à un taux forfaitaire de 7% et sont exonérés de la contribution spéciale de solidarité. Les revenus de source grecque ne sont pas concernés par ce régime. Ce régime spécial s’applique durant 15 ans. Attention toutefois, ce régime spécial ne s'applique pas aux retraités de la fonction publique française.
Le régime spécial grec en faveur des « high net worth individuals »
Ce régime s'applique si le contribuable investit au moins 500.000 € en Grèce, dans l’immobilier ou des sociétés grecques (y compris des titres et actions), dans un délai de 3 ans après sa demande de transfert fiscal. Dans ce cas, il peut bénéficier d’un impôt forfaitaire annuel de 100.000 € sur l’ensemble de ses revenus de source étrangère. Les revenus de source grecque ne sont pas concernés par ce régime. Ce régime peut être étendu sur option aux autres membres d’un même foyer fiscal, en s’acquittant de 20.000 € supplémentaires par an et par personne concernée. Enfin, les personnes bénéficiant de ce régime sont également exonérées de droits de donation et de succession sur leurs actifs situés à l’étranger. Ce régime spécial s’applique durant 15 ans.
Le régime spécial grec en faveur des salariés et commerçants
Si le contribuable travaille en Grèce (y compris dans le cadre d’une création d’entreprise ou d’une activité de freelance établie en Grèce) et s’engage à y rester pour au moins deux années, ses revenus salariés grecs bénéficient d’un abattement de 50% avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu et à la contribution spéciale de solidarité. Les revenus non-salariés grecs et les revenus de source étrangère ne sont pas concernés par ce régime spécial. Ce régime spécial s’applique durant 7 ans.
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